PM, FM사업 포함한 임대차, 유지보수 등 부동산종합서비스
경비지도사를 필요로 하는 시설경비업체는 도급계약에서 매출이 발생합니다. 도급계약의 계약주체는 원청과 하청이며, 계약서의 첫머리에는 갑을관계를 명시합니다.
시설경비, 시설관리, 건물위생관리 등의 사업을 편의상 FM(facility management)이라고 합니다. 시설은 곧 건물이고 부동산입니다. FM사업을 포함한 임대차, 유지보수 등의 부동산종합서비스는 PM(property management)입니다.
FM사는 건물주와 직접 계약하면 ‘을’이 되지만 PM사와 계약하면 실질적으로는 ‘병’이 됩니다. 건물주는 PM사와 계약하기 때문입니다.
FM사 관리자가 상대하는 PM사 담당자(PMer)는 건물주가 아닙니다. PM사는 건물주한테는 ‘을’ 이고 FM사 한테는 ‘갑’이 됩니다. ‘병’의 입장에서는 ‘갑(건물주)’ 과 ‘을(PM)’ 을 모두 고려하면서 현장을 관리해야 합니다.
PM도 건물주한테 매달 대금(PM FEE)을 청구합니다. PM이 대금을 청구하려면 FM수수료가 확정되어야 합니다. 예를 들면 아래와 같습니다.
PM수수료는 FM수수료+PM수수료(고정비+변동비+관리비)로 구성됩니다. 건물주가 원하는 시기에 청구서류를 전달해야 원만하게 대금을 수령할 수 있습니다.
PM은 FM한테 청구서류를 받아서 PM 대금을 청구합니다. 정해진 날짜에서 하루라도 늦어지면 독촉을 합니다. FM담당자는 현장소장한테 마감자료를 받아서 PM한테 대금을 청구합니다. 현장소장이 출근부, 유지보수업체 거래명세서 및 세금계산서, 운영비 영수증 등의 자료를 늦게 보내주면 FM 담당자는 난처해집니다.
청구 뿐 아니라 관리에도 차이가 있습니다. PM거래처를 관리할 때는 직영거래처 보다 행정업무를 많이 합니다. DR(데일리 리포트), WR(주간 리포트), MR(월간 리포트)와 같은 페이퍼 웍 (PAPER WORK)이 많습니다.
PM이 건물주한테 제출하는 MR을 작성하려면 FM에서 기초자료를 제공해줘야 합니다. 건물의 규모가 크고 근무인원이 많은 현장에는 담당 PM이 상주하기도 합니다. 그렇지 않으면 담당 PM도 3~4곳의 현장을 순회하며 관리합니다.
PM사에서 FM사를 선정하는 방식은 지명(nominate) 경쟁입찰이 많습니다. 나라장터에 입찰공고가 게시되는 공개경쟁입찰이 아닙니다. 4~5개의 FM업체를 지명해서 담당자의 이메일로 RFP(Request For Proposal)를 보냅니다.
PM사는 건물주 또는 자산운용사를 관리하며 영업을 합니다. 건물주와 PM의 관계를 알고 PM 담당자를 편하게 해주는 FM사를 선호하는 건 당연한 일입니다.
[최문섭 지도사 약력]
ㆍ경비지도사
ㆍ오마이뉴스 시민기자
ㆍ광명시 사람책
